Quanto rende davvero affittare casa: il lordo che leggi e il netto che resta

I rendimenti che trovi pubblicati non sono sbagliati. Semplicemente non parlano a te, se quella casa ce l'hai già.

Il numero che vedi ovunque

Se cerchi quanto rende affittare, ti compaiono percentuali generose. Nel secondo trimestre del 2026 il rendimento lordo medio delle abitazioni comprate per essere messe in affitto è stato intorno al 9,7%, con differenze forti fra città: valori alti in alcuni capoluoghi del Sud e delle province, più bassi nelle grandi città del Nord, con Milano fra i più contenuti.

Quel numero nasce da una divisione semplice: l'affitto di un anno diviso il prezzo di acquisto. Ed è qui che smette di riguardarti, per due motivi diversi.

Primo motivo: è lordo, e il lordo non lo incassa nessuno

Fra quello che l'inquilino versa e quello che ti resta in tasca c'è una lista di voci che nessun titolo mette in prima pagina:

• Le spese che restano tue anche con l'inquilino dentro: la parte di condominio a carico del proprietario, l'imposta comunale, l'assicurazione.
• La manutenzione, che con una casa abitata non è un'eventualità ma una voce annuale. La caldaia, gli infissi, l'imprevisto che capita sempre.
• I mesi vuoti. Fra un inquilino e l'altro passa del tempo, e in quei mesi le spese continuano mentre l'entrata no.
• Le imposte sul reddito da locazione, che a seconda del regime che scegli si mangiano una fetta del canone.

Sulla parte fiscale non entro, non è il mio mestiere: quale regime convenga nel tuo caso te lo dice il commercialista. Serve solo saperlo, perché è una voce e va messa in colonna con le altre.

Sommate, queste voci trasformano tipicamente un rendimento lordo in un netto di due o tre punti più basso. È la differenza fra un numero che entusiasma e un numero su cui si decide.

Secondo motivo: quel conto risponde a una domanda che forse non è la tua

La formula del rendimento serve a rispondere a una domanda precisa: conviene comprare questo immobile per metterlo a reddito? Il prezzo di acquisto sta al denominatore perché è la somma che stai per tirare fuori.

Ed è la domanda giusta, se sei nella prima delle due situazioni.

Se stai valutando un acquisto

Allora il rendimento è esattamente lo strumento che ti serve, a due condizioni: che lo calcoli netto e non lordo, con tutte le voci dell'elenco qui sopra, e che accanto ci metta il costo di rimetterlo a posto. Un immobile che rende bene sulla carta e che richiede un intervento importante prima di essere affittabile ha un rendimento reale molto diverso da quello dell'annuncio. È il conto che salta più spesso, e si scopre a lavori iniziati.

Se quella casa è già tua

Qui cambia tutto. Se la casa è tua da vent'anni, o è arrivata per eredità, non stai comprando niente: non c'è nessun capitale da tirare fuori, perché è già dentro le mura. Applicare quella formula alla tua situazione ti dà un numero corretto sul piano matematico e inutile su quello pratico, perché il denominatore è una somma che non stai spendendo.

La domanda vera, in questo caso, è un'altra:

Fra tenerla ferma, affittarla e venderla, quale delle tre mi lascia nella posizione migliore?

Il conto giusto per chi la casa ce l'ha già

Sono tre righe, e si confrontano fra loro.

Riga uno: quanto ti costa oggi tenerla ferma

È il punto di partenza, e quasi sempre è più alto di quanto ricordi. Le voci sono imposta comunale, tassa rifiuti, condominio, utenze tenute attive, manutenzione minima. Se non l'hai mai messo in colonna, qui trovi il conto voce per voce.

Chiamiamola una cifra negativa: è quello che esce ogni anno per non avere niente in cambio.

Riga due: quanto ti resterebbe affittandola

Non il canone. Il canone meno le spese che restano tue, meno la manutenzione, meno i mesi vuoti, meno le imposte sul reddito. Quello che avanza è il numero da confrontare.

Attenzione a una cosa che sfugge sempre: passando da casa vuota a casa affittata, non elimini le spese, le sposti. Alcune restano a te per intero. Il guadagno vero è la differenza fra le due righe, non il canone pieno.

Riga tre: cosa faresti del capitale se vendessi

È la riga che quasi nessuno scrive, ed è quella che ribalta più spesso il risultato. Vendere non significa "incassare e basta": significa avere una somma disponibile per qualcosa. Estinguere un debito, comprare la casa in cui vuoi vivere, sistemare una situazione familiare, smettere di pensarci.

Se quella somma ha una destinazione precisa, l'affitto smette di essere un'alternativa e diventa un rinvio.

Le tre domande che i numeri non risolvono

Fatto il conto, restano tre cose che nessuna percentuale può decidere al posto tuo. Rispondile a voce alta prima di scegliere:

1. Ti serve quel capitale adesso, o puoi aspettare anni? L'affitto restituisce poco alla volta e per molto tempo. Se hai un bisogno vicino, la matematica dell'affitto non lo risolve.
2. Quanto tempo sei disposto a dedicarle? Un immobile affittato è una piccola gestione continua: l'inquilino da scegliere, le cose che si rompono, i rapporti con il condominio. C'è chi lo fa volentieri e chi ci sta male.
3. Che rapporto hai con quella casa? Se è la casa di famiglia e venderla ti pesa, va detto e messo nel conto. Non è una debolezza: è un dato, e ignorarlo porta a decisioni che poi si rimpiangono.

Una cosa che vale per tutte e due le strade

Qualunque cosa decidi, e qualunque delle due situazioni sia la tua, l'immobile va preparato. E questo è il punto in cui ho visto sbagliare più spesso: una casa da affittare e una casa da vendere non si preparano allo stesso modo. Vale per l'abitativo come per il commerciale, per l'affitto lungo come per il breve.

Chi cerca una casa in affitto guarda cose diverse da chi la compra. Ha altre priorità, altri tempi, altre paure. Interventi che sulla vendita fanno la differenza sull'affitto sono soldi buttati, e viceversa.

Per questo la sequenza conta più della fretta: prima si decide la strada, poi si prepara per quella strada. Chi comincia dai lavori si accorge dopo di aver fatto bene le cose sbagliate.

Se sei all'inizio e non sai nemmeno da che parte guardare, parti dalla diagnosi: due minuti, gratuita, e ti dice a che punto sei prima di spendere qualsiasi cifra.