Quanto costa tenere una casa vuota: il conto vero, voce per voce

Una casa che non usi non sta ferma. Continua a costare ogni mese, in silenzio, e il conto lo scopri solo quando lo metti per iscritto.

Le voci che paghi comunque

Sono spese che conosci già, perché le hai viste passare sul conto corrente. Il problema è che le vedi una alla volta, distanti mesi, e nessuna sembra grave. Messe in colonna cambiano faccia.

Questo è un esempio costruito su un appartamento di circa 90 metri quadri in condominio, non utilizzato. Serve a mostrare il metodo, non a fotografare la tua situazione: i valori cambiano molto da comune a comune e da immobile a immobile.

I valori dell'esempio sono ordini di grandezza medi che circolano per un appartamento in condominio. Il tuo numero vero puoi ricavarlo solo tu, dalle tue bollette e dai tuoi conteggi. Per la parte fiscale, il riferimento è il tuo commercialista o il tuo comune.

Duemilaottocentocinquanta euro l'anno vuol dire circa 238 euro al mese per una casa in cui non entra nessuno. In cinque anni sono oltre quattordicimila euro. Non è una cifra che hai speso male: è una cifra che hai speso senza decidere.

La voce che quasi nessuno mette in colonna

C'è un costo che non arriva mai come bolletta, e proprio per questo non lo conta nessuno: il valore che sta fermo.

Un immobile è capitale. Finché resta chiuso non produce niente e non si trasforma in altro. Se quella casa potesse essere affittata, ogni mese di attesa è un affitto che non incassi. Se potesse essere venduta, è una somma che non stai usando per quello che ti serve davvero.

Non lo scrivo per allarmarti, e non è detto che tenerla ferma sia sbagliato: a volte è la scelta giusta, per motivi che con i numeri non c'entrano niente. Ma va scelto, non subito.

E poi c'è una cosa che peggiora da sola

Le case chiuse non restano ferme, si spengono. L'aria non gira, l'umidità lavora, gli impianti stanno fermi, le tapparelle si bloccano, il giardino se c'è diventa un lavoro. Quando arriva il momento di fare qualcosa, l'immobile è in condizioni peggiori di quando l'hai lasciato, e la preparazione costa di più.

Il tempo, su un immobile non usato, non è neutro. Lavora contro, piano.

La domanda giusta non è quanto costa

Quasi tutti arrivano a questo punto con la domanda sbagliata. Non è quanto mi costa tenerla. Quella è solo la sveglia. La domanda che decide è:

Cosa conviene farne, per me, adesso?

E le strade sono tre, non una:

• Venderla, se ti serve liberare il capitale o se quella casa non ha più un ruolo nei tuoi piani.
• Affittarla, se può generare un reddito che regge le spese e lascia qualcosa, e se sei disposto a gestirla.
• Metterla a reddito in modo diverso, quando la posizione o il tipo di immobile si prestano a un uso che l'affitto tradizionale non sfrutta.

La stessa identica casa dà risposte opposte a due proprietari diversi, perché la risposta non dipende solo dai muri: dipende da cosa serve a te, da quanto tempo hai, da quanto sei disposto a occupartene.

Perché le risposte che trovi in giro non ti servono

Se cerchi questa domanda online trovi decine di articoli. Sono quasi tutti fatti allo stesso modo: un elenco di pro e contro, tre righe di buon senso, e in fondo un invito a contattare qualcuno.

Non è che siano scritti male. È che rispondono a parole a una domanda che è fatta di numeri. Nessuno ti fa fare il conto sulla tua casa, perché quel conto richiede i tuoi dati, e i tuoi dati ce li hai solo tu.

Il risultato è che il proprietario legge, annuisce, non decide niente, e l'anno dopo è al punto di prima con altri duemilaottocento euro in meno.

Cosa serve davvero per decidere

Per arrivare a una decisione che regge servono quattro numeri, e nessuno di questi è un'opinione:

1. Quanto ti costa oggi, tenendo la casa così com'è, tutto compreso.
2. Quanto potrebbe rendere, se la mettessi a reddito, al netto di quello che spenderesti per gestirla.
3. A che valore può realisticamente stare sul mercato, nello stato in cui si trova adesso e non in quello che ricordi tu.
4. Quanto servirebbe per prepararla, e soprattutto quali interventi cambiano qualcosa e quali no.

È il quarto punto quello che ribalta più spesso il risultato. Molti proprietari danno per scontato che serva una ristrutturazione, si spaventano per la cifra e rimandano di un altro anno. Nella maggior parte dei casi che ho visto in dieci anni di sopralluoghi, l'intervento che sposta davvero la percezione costa una frazione di quello che il proprietario immaginava. Ma va scelto dopo aver deciso la strada, non prima.

L'ordine giusto delle cose

C'è una sequenza che fa la differenza, ed è quasi sempre invertita:

Prima si decide con i numeri. Poi si prepara di conseguenza.

Preparare una casa senza aver deciso cosa farne significa spendere alla cieca. Una casa da mettere in affitto e una casa da vendere non si preparano nello stesso modo, non hanno lo stesso pubblico e non richiedono gli stessi interventi. Chi comincia dai lavori si accorge dopo di aver fatto le cose giuste per la strada sbagliata.

Quando la decisione è presa e l'immobile è pronto, il passaggio successivo è la vendita o la locazione vera e propria, e lì lavora chi la vende. Io mi fermo un passo prima, ed è quel passo che di solito manca.

Se non sai da che parte cominciare, parti dalla diagnosi: sono due minuti, è gratuita, e ti dice a che punto sei davvero prima di spendere qualsiasi cifra.